Spółdzielcy chcą być na swoim. Jak duży jest problem z gruntami w WSM?
13 marca 2025
Setki tysięcy warszawiaków mieszka w blokach spółdzielczych, pod którymi grunty nie mają prawnie uregulowanego statusu własności. Ich mieszkańcy płacą więcej, a nie mają praktycznie żadnych praw, zaś ich mieszkania są znacznie tańsze na rynku. Brzmi strasznie, a jak dokładnie to wygląda w Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej?
Od ponad 30 lat mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych borykają się z problemem braku regulacji stanu prawnego gruntów, na których w latach 60., 70. i 80. XX wieku zbudowano bloki.
Niestety, w bardzo wielu przypadkach, pomimo spełnienia przez spółdzielnie mieszkaniowe wszystkich wymogów prawnych, miasto wciąż uchyla się od zawarcia z nimi umów o ustanowienie użytkowania wieczystego, do czego przecież jest prawnie zobowiązane. Zdarza się też tak, że bloki stoją zarówno na terenach miasta, jak i Skarbu Państwa lub o grunty upominają się spadkobiercy dawnych właścicieli. Wówczas sprawa regulacji utyka na lata w urzędniczych gabinetach lub salach sądowych.
Co zakłada projekt ustawy?
Naprzeciw tym problemom wychodzi projekt ustawy, którego celem jest zapewnienie spółdzielniom mieszkaniowym tytułu prawnego do gruntów, będących w ich władaniu, których właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Projekt dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, które wybudowały na tych gruntach budynki, lecz z różnych względów nie przysługuje im do dziś tytuł prawny w postaci użytkowania wieczystego.
- Najważniejszym założeniem projektu ustawy jest przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym prawa użytkowania wieczystego w stosunku do gruntów, które w dniu 5 grudnia 1990 r. pozostawały w ich posiadaniu i pozostawać będą w dniu wejścia w życie ustawy. Ustawa będzie dotyczyła także gruntów, które spółdzielnie posiadały łącznie przez okres co najmniej 10 lat przed wejściem w życie ustawy - mówi autor projektu Marcin Bajko.
Wraz z prawem użytkowania wieczystego, spółdzielnie nabywać mają nieodpłatnie prawo własności do budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie.
- Projekt ustawy zakłada odpłatność ustanowienia użytkowania wieczystego poprzez ustalenie pierwszej opłaty na poziomie 15% wartości gruntu, ustalonej na podstawie krotności stawki podatku od nieruchomości. Co jednak istotne, na poczet opłaty zaliczać się mają wszelkie dokonane przez spółdzielnie opłaty w odniesieniu do danej nieruchomości, z wyłączeniem jedynie opłat i podatków lokalnych - podkreśla Barbara Różewska, prezes Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Ilu nieruchomości WSM dotyczy ten problem?
Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada około 175 hektarów nieruchomości. Zdecydowana większość ma uregulowany stan prawny, tj. spółdzielni przysługuje prawo użytkowania wieczystego lub prawo własności do gruntu. Grunty pozostające we władaniu WSM, w stosunku do których nie posiada ona tytułu prawnego zajmują łączną powierzchnię około 4,6 hektara i stanowią około 2,6% wszystkich jej gruntów. To niewiele, ale... jednak. Na tych nieruchomościach zlokalizowane są, w części lub w całości, budynki mieszkalne przy ul. Wolumen 12, 20 i 22, Tołstoja 1, 3, 4, Balzaka 2, Szekspira 2 oraz budynki niemieszkalne przy ul. Wrzeciono 10c i 14a.
Bloki bez prawa do gruntów - co teraz?
W stosunku do wymienionych nieruchomości spółdzielnia zainicjowała postępowania zmierzające do uzyskania tytułu prawnego. Część postępowań toczy się aktualnie w trybie administracyjnym, a część w drodze postępowań sądowych. To żmudny i długotrwały proces z dużą niewiadomą, jaki będzie finał. Spółdzielnia musi udowodnić, że posiada prawa do tych gruntów, a nie zawsze jest to możliwe. Trzeba bowiem zebrać stertę dokumentacji z przeszłości i liczyć na... przychylność urzędników.
- Podkreślić także należy, że w posiadanie tych gruntów o nieuregulowanym stanie prawnym WSM nie weszła w sposób niezgodny z prawem. Zagospodarowanie terenu oraz budowa budynków odbywały się na podstawie wydanych w XX wieku decyzji o lokalizacji osiedla - podkreśla Marta Korzeniewska z działu organizacyjnego WSM.
Co również istotne, w stosunku do części tych gruntów spółdzielnia w przeszłości posiadała już tytuł prawny w postaci użytkowania wieczystego (są to miejsca pod budynkami przy ul. Balzaka 2, Tołstoja 1, 3 i 4, Wolumen 20 i 22), ale decyzje o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste zostały uchylone z uwagi na błędy popełnione przy ich wydawaniu przez organ administracji publicznej.
Łukasz Senator
